Rozpočet naší stavby – odhad 1 – naivní pohled před začátkem

Rádi bychom domek postavili za 6 500 000 Kč. To je prosím naprosto laický odhad, který jsme si udělali sami ještě předtím, než jsme oslovili nějaké stavební firmy.

Zaznamenávám tady tu částku hlavně proto, abychom se jí jednou mohli zasmát. Až domek dokončíme, jistě nám bude připadat, že jsme to viděli jak Hurvínek válku.

Zatím tedy plánujeme, že rozpočet na domek by mohl být nějakých 6 000 000 Kč plus 500 000 Kč nutná rezerva. Což nás dotáhne na těch 6 500 000 Kč. Asi z poloviny to chceme financovat hypotékou, kterou budeme chtít splatit co nejdřív. Moc dobře víme, že právě do úroků zahučí nejvíc peněz. Doufáme, že do pěti let bychom to mohli zvládnout.

Kdyby domek dneska stál, tak bychom jej asi dokázali prodat za těch 6,5 + cenu pozemku, takže to jakž takž vychází jako rozumná investice už od prvního roku. O cenách nemovitostí v ČR si myslíme svoje – když obyčejný domek v mé rodné Kondraci stojí víc než stejně velký dům na Floridě, tak je evidentně něco špatně – ale to my nevyřešíme. My to holt musíme vzít tak, jak to je. Praha bude na poměry Evropské unie vždycky docela slušné místo, takže i kdyby došlo k nějaké cenové korekci, v dlouhodobém horizontu nebude špatné mít v ní domek.

Hrubou stavbu chceme nechat postavit na klíč, pak už chceme jednotlivá řemesla a subdodavatele sami vybírat a koordinovat. Uvidíme, jak to půjde a jak nám při tom pomůže internet a tipy přátel. Chceme si vzít nezávislý stavební dozor.

Je 6,5 mega za stavbu moc nebo málo? To bych taky rád věděl. Vsadím se, že machr, který si svépomocí staví nějakou tu Mařku 1 či Káju 7, to zvládne za polovinu. To samozřejmě plně respektuju a taky pěkně obdivuju. Ale když nemáte čas a jemnou motoriku na to, abyste si všechno udělali sami, tak je prý rozumné počítat s náklady cca 6 000 Kč za kubík obestavěného prostoru, ne-li více. Náš domek je střední velikosti, něco přes tisíc kubíků mít bude. Takže podle tohoto amatérského výpočtu by 6,5 mega mohlo být tak akorát. No, uvidíme. Budu tu poctivě psát, jak si stojíme. Kdyby snad někdo z vás měl pocit, že nám to v pohodě a ve špičkové kvalitě postaví levněji, tak se ozvěte, rozdíl spolu propijeme…

Celkově tedy v tomto okamžiku (leden 2012) doufáme, že rozpočet na stavbu bude nějakých 6 500 000 Kč.

Související články
Skutečné náklady na domek – průběžně aktualizováno

7 komentářů

  1. Radek Hrachovec napsal:

    Martine, 6k za kubík je optimální a bohužel normální cena. Pod 5k není možné se dostat, pouze snad svépomocí plus pomocí celé rozvětvené rodiny a kradením cihel. Jestli Vám můžu dát jednu radu, tak použiju Johna Ramba: nikdy nikomu nevěřte. Nejlepší je mít na každou prkotinu písemnou objednávku a nereagovat na pojem vícepráce.

    • admin napsal:

      Radku, díky, tak jsem aspoň rád za to, že jsem to nevyčetl úplně špatně a že to potvrzuje i další zkušenost. A tu radu Johna Ramba si zapisuju za uši – dík! Sám cítím, že to tak má být, teď jde jen o tu disciplínu…

  2. novyk napsal:

    Martine, hlavne si vsechno hlidej, hlidej a hlidej… Firma je schopna na stavbe pohazet pytle/igelity od kvalitniho materialu, ale na domek pouzije ten nejlevnejsi sunt, co koupi jako II jakost v nejakem pochybnem hobbymarketu…

    • admin napsal:

      Tak to je hustý! Ale už tomu věřím. Díky za to varování, fakt si to beru k srdci.

      • Martin Chlouba napsal:

        Bydlim dva roky v developerskem domku a ted se nastesti stehuju do staveni, ktere si postavili majitele pro sebe. Po zkusenosti s developerem bych si nikdy nenechal od nikoho neznameho postavit dum. V dome je dost veci, kam uz se clovek prilis nepodiva, kdyz je hotovo. Videl jsem, jak developer naplnil pulku podlahy na pude izolaci a zbytek zahazel stavebnim odpadem. Pripadne betonaze pri extremech – v zime a uprostred leta zakazat:) No proste stavba je takova hospoda, kde musi byt majitel skoro kazdy den, jinak mu vsechno rozkradou a osidi:) S tim stavebnim dozorem je to super napad. Hodne stesti pri vyberu dodavatelu;)

        • admin napsal:

          Hm, jasný. Zdá se, že všichni mají dost děsné zkušenosti. Zkusíme to pohlídat, jak jen můžeme. Bude nám to stavět známý benešovský pedant (teda jako jeho firma), známe se docela jako svoje boty, ale samozřejmě hlídat je potřebat. No, zkusíme, uvidíme.

  3. Zuz napsal:

    Ahoj Martine,

    jako byvaly real estate risk underwriter v jedne nejmenovane skoro developerske firme :)mohu podoknout nasledujici.
    Kvalita je primo umerna predchozim zkusenostem …. ktere musis vydolovat z kazdeho kdo nekdy neco stavel a nejlepe ne jen jednou a to se tyka vsech smluv a prubeznych kontrol vseho druhu.
    Ma zkusenost je takova, ze soukromnici maji nekdy dost hrozne prostoje … treba si neco rozjednaji a pak tobe stoji prace a na stavbe se nic x tydnu nedeje a ver mi ze mit v obyvaku metr hlubokou diru kolem obvodovych zdi na Vanoce neni moc zabava … i kdyz to teda slibovali, ze to do te doby bude urcite hotove…. Ja davam na reference, reference a zas jen reference.

    Co se tyce posledni faze vyberu subdodavatelu … ver mi ze to je docela zaber … obzvlast, kdyz si predtavis, ze budes chtit quote od cca 3 remelsniku na kazdou vec co budes tendrovat … takze pokud mas nedostatek casu … tak to muze zabrat vic nez ocekavas. Hlavne taky spousta remeslniku se s nejakyma predbeznyma kalkulaceme nechce moc zabyvat a kazdy ti to doda v jine forme a v jinou dobu a porovnavat ty nabidky je taky docela votrava.

    Co se tyce pomeru nakladu na vystavbu a ceny pozemku. Kdyz sectes oboji tak pozemek by nemel byt vic nez 30% … to je na co se bude divat banka pri evaluaci projektu … Jinak prodejni cena s ohledem na ekonomiku projektu se zjednodusene odhaduje tak, ze bys mel mit margin on cost cca 20% … takze 120% tvych nakladu (tedy pozemek plus stavba) … to porovnas na trzni ceny v lokalite a jestli se tam nejak trefis, tak bys to mel mit jako relativne dobry odhad pro to jestli to jednou taky prodas s rozumnym yieldem :). Snad jsem pomohla … Zdravim od klokanu … Zuz

Přidejte skřek